房贷利好政策频出 购房者急盼政策早日落地

“我昨天下午看新闻说以后买房贷款可以只认房不认贷了，马上就跟之前联系的中介咨询，结果他们说银行这边暂时没有动静，北京到底执不执行还不明确。”8月26日，打算最近换房的北京市民张女士告诉北京青年报记者，她希望银行能及早落实这一利好购房者的政策。事实上，最近出台的房贷利好政策，不止住房套数的认定，存量房贷利率的调整也被主管部门多次提及，但目前银行方面还没有具体方案出台。不少改善型购房者和存量房贷客户都期盼这些利好政策能在银行实操层面尽快落地。

“认房不认贷”将有效降低改善型购房者

(相关资料图)

首付比例和房贷利率

8月25日下午，新华社发布消息，住房和城乡建设部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称“通知”），推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。

北青报记者注意到，当天下午，住建部官网率先转发了新华社的这则新闻，但直到当日晚上9点之后，三部门才在官网正式发布通知全文。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。

住房城乡建设部有关负责人表示，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

据诸葛数据研究中心不完全整理，目前北京、上海、广州、深圳4个一线城市及厦门、成都、合肥等约20个热点城市还在实行“认房又认贷”的政策。

以北京为例，购房者在北京如果名下无房，但只要在全国范围内有过贷款记录，不论当时的贷款有没有还清，再次贷款购买住宅就会被认定为二套吗，商业贷款最低首付普宅为60%，非普宅高达80%，而首套房贷的最低首付比例普宅仅35%，非普宅也只有40%；除了首付比例高，二套房贷的利率也比首套房高0.5个百分点。

显然，实行“认房不认贷”，可有效降低二套房的首付和利率，唤醒更多住房改善性需求、置换需求，推动市场活跃度。

易居研究院研究总监严跃进认为，一线城市若执行“认房不认贷”，将通过降低首付款和降低月供款等渠道产生显著的减负效应。

他以一线城市首付比例平均值、房贷利率平均值为例进行说明，调整后，购房者认购二套房可适用首套房首付比例，即从73%降至33%，按600万总价的房源计算，首付款将从435万降至195万，首付成本降低了240万；

与此同时，购房者认购二套房可适用首套房利率，即从5.03%降至4.50%，按一线城市二套房平均贷款本金405万计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月，30年累计减少47万元。

“认房不认贷”政策属于“一城一策”工具

各地执行力度不同

需要提醒大家注意的是，三部门文件明确指出，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。这意味着，该政策并非全国统一实施，各地会自主决定要不要执行“认房不认贷”。

中原地产首席分析师张大认为，相比之前只有住建部提及“认房不用认贷”，这次又增加了和贷款相关的央行等金融主管部门参与，政策落地的可能性应该增加了。不过，现在全国三四线城市已经无政策可宽松，只有一二线城市有调整政策的空间。他预计，“认房不认贷”在一线城市预计不会全面实施，很可能会率先在北京的房山，上海的临港等偏远区域试点。

58安居客研究院院长张波也认为，市场对于“认房不认贷”落地的呼声很高，本次三部门的表态也来政策的落地扫清一些障碍，但预计这一政策不会全国“一刀切”，一线城市落地的节奏依然可能偏慢。

北青报记者了解到，当日下午新华社消息发布后，就有大批打算换房的客户向中介和银行咨询政策最新进展。目前来看，由于政策推出时间太短，绝大部分地区的主管部门和银行还没有就此正式发文落实，只有深圳个别股份制银行向客户透露，会执行认房不认贷。

8月26日上午，北青报记者从朝阳区某资深中介人士处了解到，确实有不少客户来打听情况，大家都希望能尽快实施，但北京这边的政策目前还没有变化。该人士强调：“这个政策是‘一城一策’，北京会不会执行，如何执行，现在还不明确。我们都希望能尽快落地，毕竟很多想换房的客户就合适了。”

监管部门对存量房贷利率尚未出台指导细则

有银行已做好预案

相比“认房不认贷”，大量已购房客户更关心存量房贷利率的调整。7月中旬央行有关负责人在国新办发布会上提出，支持和鼓励商业银行按照市场化、法治化的原则，与借款人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换存量贷款。这是监管部门首次对存量房贷利率的调整作出回应。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局下半年工作会议又提出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

近期，多家上市银行披露2023年中期业绩并召开业绩发布会。针对存量房贷利率调整的最新进展，部分上市银行进行了回应，有银行表示已做好预案。总体来看，存量房贷利率的调整将使本来就一路下行的银行净息差“雪上加霜”。业内人士普遍认为，考虑到不同地区的实际情况，存量房贷利率的调整应该不会“一刀切”。

8月25日，中信银行副行长谢志斌在业绩发布会上表示，该行密切关注监管导向和市场的动向，也对本行行内业务情况进行及时梳理和分析，对可能发生的业务调整，已经做好了预案。

谢志斌指出，同业各行对政策的理解也是不尽相同的。实际操作需要考虑对客政策的一致性，也要考虑各区域的差异性以及利率调整力度等诸多因素。比如说，从客户角度看，各银行按照相当的标准执行，更有利于提高公平性，也有利于降低客户舆情，但是从区域情况来看，历史上地产政策是“因城施策”的，各地区按揭贷款利率差异比较大，存量利率调整确实比较难实行“一刀切”的管理政策。再比如，从调整力度来看，也需要兼顾银行实际承受能力，按照一些主流券商研究机构估算，按揭利率每调降 10BPs，对全行业净息差影响大概是 0.9-1个 BP。中信银行目前按揭贷款规模大概是 9500 亿元，其中存量利率高于新发生利率的占到 6000 亿，这部分按揭每降低 10BPs，将会影响该行贷款收益约 6 亿元，影响净息差 0.8BPs，和行业整体的0.9-1BPs 相比稍有优势，对此保持谨慎乐观态度。后续，中信银行将结合同业执行尺度以及市场变化情况，积极落实监管要求，履行社会责任，兼顾好业务发展与客户经营的平衡。

8月24日，建设银行首席财务官生柳荣在中期业绩发布会上透露，存量房贷利率的重新商定问题，监管部门目前还没有出台具体的指导细则，各家银行还在沟通中。

柳生荣表示，下调存量按揭贷款利率会对各家银行的净息差产生影响，目前监管部门的具体指导细则还没出来，各家银行还在沟通中，测算存量房贷利率调整对净息差具体有多大影响目前存在难度，总体上银行净息差肯定面临下行压力。

央行最新发布的《2023年第二季度中国货币政策执行报告》提出，商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。

生柳荣表示，货币政策执行报告的这一表述，就是为了支持实体经济的发展和化解风险。“从这个角度来看，政策导向实际上是希望商业银行的NIM（净息差）能够保持一个相对稳定的态势。我们也希望能够采取一些措施，至少止住下滑的幅度，或者说下滑的幅度能缓一些。”

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文/北京青年报记者 程婕

编辑/樊宏伟