SOHO 中国陷入债务交叉违约风险 创始人张欣投身影视行业

文 | 宋虹姗

编辑 | 岳嘉

(资料图)

创始人夫妇辞任管理职务后，SOHO 中国走向了违约的边缘。

潘石屹、张欣夫妇最近一次露面还是在 2021 年的美国网球公开赛上，当时二人向美国黑石集团出售 SOHO 中国的交易告吹。目前，张欣的微博 IP 地址仍为美国，半个月前，她在微博宣布已经投身电影行业，创办一家电影制作公司，其中三部电影还入选了多伦多电影节。

夫妻二人的微博，已经有半年之久没有出现与 SOHO 中国相关的内容。

8 月 18 日，SOHO 中国（0410.HK ) 发布 2023 年度中期业绩，发出可能出现债务交叉违约的预警。

同时，受到写字楼市场低迷的影响，公司的净利润同比跌超九成。

营收小幅下降 净利润大幅下滑

中期业绩报告中披露，截至 2023 年 6 月 30 日，SOHO 中国的营业收入约 8.215 亿元，2022 年同期为 8.96 亿元；同时，公司归属于母公司股东净利润人民币 1361.3 万元，同比下降 92.86%。

SOHO 中国表示，宏观经济环境疲弱拖累写字楼及商铺物业租赁市场持续承压，集团投资物业平均出租率已企稳并恢复至约 79%。

北京项目方面，望京 SOHO 的出租率为 64%、位于 CBD 板块的光华路 SOHO 的出租率是 84%、位于东二环的银河及朝阳门 SOHO 的出租率是 61%。

据戴德梁行 2023 年 Q2 写字楼市场报告显示，望京、中央商务区（CBD）、东二环区域的出租率同期分别是 89%、80%、85%。

2019 年起，潘石屹开始抛售位于一线城市核心地段的资产，当年 6 月 28 日，潘石屹宣布，在大宗交易市场放售北京、上海的 13 处办公物业，总估值约 78 亿元，总建面约 2 万平米。

2022 年 3 月 10 日，SOHO 中国又以七折价格出售 3.2 万平米的写字楼物业。潘石屹通过微博转发公司 " 甩卖 " 的消息，并配文 " 欢迎购买！"

SOHO 中国披露，自 2022 年 9 月 1 日至 2023 年中期报告发布，集团已完成 25 套商业物业的销售，以应对债务及税务到期给付的流动性压力。

望京 SOHO 可能被扣押、查封、法拍

望京 SOHO 因拖欠支付土地增值税及相关滞纳金，正在面临被扣押、查封风险。这也成为公司流动性风险的导火索。

2022 年年报中，SOHO 中国就曾披露望京 SOHO 土地增值税逾期未付导致的债务违约情况。当时公布的未偿付土地增值税和相关滞纳金有 18.5 亿元，导致北京望京公司合计 23.8 亿的银行借款本金和利息出现交叉违约。

最新一期的业绩报告显示，SOHO 中国的子公司北京望京搜候房地产有限公司 ( 简称 " 北京望京公司 " ) 于 2022 年 8 月收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在 2022 年 9 月 1 日前支付望京 SOHO 项目塔 1 和塔 2 的相关土地增值税 17.33 亿元。截至 2023 年 6 月 30 日，SOHO 中国已支付土地增值税 3060 万元，尚有 19.86 亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。

土地增值税的滞纳导致 SOHO 中国银行借款本金有可能出现交叉违约，交叉违约的借款本金为 42.32 亿元，利息为 1057.6 万元。此外，根据税收征收管理法，当地税务机关可能对望京 SOHO 项目塔 1 和塔 2 采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业，以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴的税款 50% 以上五倍以下的罚款。

SOHO 中国已与一家银行签署补充协议，延长本金金额为人民币约 3.59 亿元的银行借款的偿付期限。此外，公司与主要现有借款的贷款人签署了补充协议，修改还款计划，涉及借款金额共计 72.7 亿元，其中包括集团于 2022 年 12 月未按期偿付的借款 5968.2 万元。

面对当下的经营状况，审计机构普华永道认为，SOHO 中国可持续经营的能力存在重大不确定性。截至 2023 年 6 月 30 日，SOHO 中国的流动负债超出其流动资产 71.7 亿元；银行借款及其他借款共计约 160 亿元，非受限的现金及现金等价物为 6.27 亿元。

由于望京 SOHO 的欠税，SOHO 中国将部分一年以后到期的债务列为流动负债，因为随时有可能被债权人要求提前偿还。

作者 ｜ 宋虹姗